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5月的一个上午，在晋江市陈埭镇这条不到16米宽的鞋材路两侧，卖鞋材的店铺陆续开始营业。这些商店有从皮革材料到网状材料甚至鞋带的各种材料。街道上热气腾腾，这些商店大多空无一人。只有一些较大的商店偶尔会有顾客来取货。

陈建是元丰皮革的送货员。“通常只有在同一天，你才知道要把货物送到哪里。“陈从抽屉里拿到订单后介绍。今天的工作量不是最大的。“当我还是一个大男孩的时候，我必须依靠一辆7米长的卡车来运送所有像安踏和匹克这样的大厂。今天的名单不大。然而，已经有一段时间没有这样的大名单了。”

a空闲掌柜说过去的鞋子比现在热闹多了。“过去，中国各地的人们不得不在这里批发原材料来制作鞋子。中国人也不行。许多皮肤黝黑的人，以及来自韩国和越南的人，都会来这里拿货。几年前，早高峰和晚高峰都堵在这里，所以我一个小时都不想穿过这条路。现在他们分散了，许多人都搬到了新鞋上。”

店主提到的新鞋都是晋江国际鞋纺城，位于晋江市金鑫北路，距离陈埭镇鞋都路约8公里（当地人称为老鞋都，以区分两个市场）。新鞋款均于今年4月低调开始试运营。由于老鞋都的交通和规划，市场运行机制缓慢。新鞋由晋江市财政局和晋江市晨岱投资发展有限公司出资建设，政府希望将晋江国际鞋都纺织城打造成当地的新名片，甚至成为亚洲知名的鞋材和原材料批发中心。

陈新发从事鞋材生意已经超过10年了。目前，商店里既有新鞋也有旧鞋，出售鞋带、纽扣等配件。他现在的大部分日常生活是在有空时逛逛新鞋都的商店。事实上，没有生意。毕竟，许多商店还没有装修。转身后，回到旧鞋。“政府说（旧）鞋必须搬走，这里租金不高，所以他们一起开店。”陈新发说。缝纫机推销员李也有同样的经历。他甚至向进店的客人询问其他商业门道。“我们做上游缝纫机的，生意很冷清。这几年工厂都关门了，工厂一旦销户就收不回来了，影响太直接了。我也搬到这里，看看有没有其他机会。”李对说道。

事实上，大多数做鞋材生意的企业主仍处于新鞋的观望期，双方同时经营的情况并不少见。

变迁

陈埭镇石鼎家族的祖先是元代回族政治家赛典赤·赡思丁，其后代逃到距全州约10公里的晋江陈埭镇隐居求学。在商人的掩护下，他们取了一个中国姓氏，最后一个字是单思丁的“丁”。

今天，石鼎家族迁居并定居的陈埭镇已成为福建乃至中国著名的鞋都。作为福建经济最发达的镇之一，陈埭镇2016年实现工业总产值534.5亿元，财政收入22.55亿元，远超福建其他镇。做生意的氛围也直接导致当地诞生了许多上市公司。从陈埭镇走出的上市公司包括安踏体育（02020。香港）、特步体育（01368.HK）和361度（01361。HK)。这些上市公司的总裁和创始人无一例外都姓丁。

陈澍真与鞋有着40多年的渊源。早在20世纪80年代，制造和销售鞋子就成为当地的一种时尚。福建人家族企业的特点也使得这种趋势逐渐蔓延。同时，鞋材市场的大部分交易场所都集中在这里。

这里的老鞋全部由金龙集团投资开发，以地产模式开发运营。因此，在完成销售后没多久，它就不再参与管理运营。现在这里虽然商户集中，但是没有人管理，也没有宣传招商。洪灏的皮具店已经在这里常驻了20多年，可以说是最早的一批门店。在他的印象中，鞋子没有统一宣传，出租率也不高。福建晋江鞋城有限公司总经理李姣也表示，虽然鞋城一楼的生意很好，但二楼以上大多闲置。“商户买下租赁商铺后，开发商没有统一运营管理，也没有人流量，很多都被转租了。二楼以上用作仓库的情况很多。”

2016年，晋江工业总产值达1620亿元，较2014年增长8.57%。但是这些数据对洪灏来说意义不大。“我们的中型门店非常难做。我们拿不到安踏这样的大厂名单，他们都有自己的供应商；近年来许多小鞋厂倒闭了，这对我们的影响很大。有些债务没有办法偿还，去法院也没用。这种破产每年都有3%-5%的比例。”现在他的儿子洪子凯也跟随父亲的脚步参与了这家商店的运营。他在思考如何将互联网思维运用到门店管理中。“这两年市场越来越透明，利润肯定会越来越低。”

新鞋都晋江国际鞋纺城的规模和规划都比老鞋都大得多。晋江国际鞋纺城建筑面积56.4万平方米，四栋主体建筑由景观服务中轴线连接。专业市场面积为26.4万平方米，分为地下一层和地上五层建筑。有1800个标准铺位和2700个停车位。一楼、二楼和三楼分别位于皮革、面料和配饰商店。不过目前人气一般。

这里的运营主体为福建晋江鞋城有限公司，晋江国际鞋服城由晋江市财政局和晋江市陈埭投资发展有限公司共同出资设立，持股比例分别为51%和49%。

新鞋都于2013年开工建设，2015年下半年正式开始招商，直到2017年4月才开始试运营。如今，晋江国际鞋纺城采取三租五付的政策，即签订五年的租赁合同只需支付三年的租金。但这种逐利行为在商户中引起的反响相对有限。“先交房租，后面两年的房租全免。事实上，它并不吸引人。”对此，李姣也解释说，晋江国际鞋纺城在前期需要客流。

升级“陈埭镇政府和企业都意识到商户搬迁的意愿不是很强烈，这是可以理解的。现在新旧市场交替是正常的。老市场的人流还在。如果一些商户先搬到新城区，人流量就会被抢走。针对这一现象，我们也在为一些大户做一些疏通工作，希望他们率先做起来。”李姣还说。此外，鞋都广场城还聘请了义乌小商品市场运营团队来管理和运营新鞋。

商户不愿意搬迁的另一个原因与资产保全直接相关。陈新发花了30万元在二手鞋都买了一个铺位。“那里人流量很大，现在这家店转手的话至少能有几百万。但是，一旦鞋子搬迁，客流流失后商店价格肯定会下降。这显然是一笔正在缩水的资产！”

不少当地人表示，晋阳鞋材批发市场将搬迁至老鞋都。晋阳鞋材批发市场是当地知名的鞋类批发一条街，很多品牌的库存鞋都会在这里销往全国。李姣还表示，一切仍在计划之中。“我们计划将原来的鞋改建成生活社区，并准备吸引大型城市超市，附近还将建设单身公寓等配套设施。目的是保持原有商户的资产价值。当然，青阳鞋材批发市场也可能搬迁，但目前仍在规划中。”

无论商户是否愿意搬迁，鞋都的搬迁是大势所趋。李姣还表示，晋江国际鞋纺城投资高达15.5亿元，建成后预计交易额将达到200亿元。周边将建设一系列配套设施，包括仓库、办公楼和运动场等。目的是带动客流，打造亚洲乃至全球有影响力的鞋材批发地。

2015年，晋江市鞋业产值1066亿元，仅增长1.9%；鞋服针纺织业销售额365.9亿元，增长12.3%，增速比上年回落23.6个百分点。2016年鞋业产值1125亿元，增长3.9%。

由于行业瓶颈、市场管理等因素，陈埭镇的鞋纺产业已呈现“疲态”。事实上，晋江国际鞋纺城的建设与近年来工厂的关闭和搬迁有直接关系。

公开数据显示，包括匹克体育和361度在内的晋江港股上市体育用品公司2007年的增长率达到90%以上，2008年仍保持在75%以上。然而，在2010年和2011年的最后两年中，增长率继续下降，到2012年，收入增长率下降了4.77%。匹克的营业收入和利润增速甚至出现了负增长。

李姣还介绍说，在大规模去库存之后，陈埭镇的许多小工厂由于资金流动和其他原因被迫关闭。此外，随着国内劳动力成本的逐年增加，陈埭镇的许多代工厂已经转移到东南亚。长此以往，对税收的影响将日益扩大。“对于工厂搬迁的市场行为，陈埭镇为力。经过各种调查，我们相信我们会将鞋类原材料的销售留在陈埭镇，无论工厂搬迁多远，我们最终都会回到陈埭镇进行采购。”

对于未来，李姣显然有其他计划。“经过几年的影响，晋江国际鞋纺城未来将发布鞋材指数等市场指标，成为产业链的中心。最后辐射到东南亚乃至整个亚洲国家。”

晋江国际鞋纺城转型升级的背后，是整个产业的升级。一旦晋江国际鞋纺城最终成功招商引资、吸引客流，未来商户将面临市场充分竞争的问题。鞋纺城的设计具有集中的特点，即同一种配件将在一楼区域出售。充分竞争的特点必然使商家以价格战的形式吸引顾客。对于这个问题，李姣和晋江国际鞋服城的报道态度相对积极。“我们现在也在改变思路。充分竞争的结果是优胜劣汰，淘汰一些竞争力弱的企业。此外，原材料价格的下降也有助于鞋类整体价格的下降。对行业来说是一件好事。”