维修基金是什么意思

屋顶漏水，外墙脱落，电梯停了，消防设备坏了…这些问题不仅影响了小区居民的生活质量，也为业主的生命财产安全埋下了隐患。房子有“病”要治，但面对一些大的“病”，房子的“保险”——房屋专项维修基金就派上了用场。【/br/】近日，太原市现代物业发展促进中心(太原市住宅专项维修资金中心)向业主发出通知，明确住宅专项维修资金既是业主享有的权利，也是业主应履行的法定义务。然而，在现实生活中，房屋专项维修资金面临着各种各样的问题。这是业主享有的权利，但很多业主申请并不容易。这是车主应该承担的义务，却很少有人主动买单；账户上累计的房屋专项维修资金100多亿元，每年只使用2000万元左右…
一笔高额维修费用的专项资金帮助解决问题
8月22日上午，家住太原市长风街建设路某小区的刘阿姨乘坐电梯“一键直达”家中。要知道，这个小区的电梯已经频繁因故障“罢工”了。不久前，困扰小区业主已久的返乡问题，通过申请专项维修资金进行维修得到了解决。
“考虑到年纪大了上下楼不方便，几年前就换了这个电梯间，没想到高层住宅楼的电梯坏了。”据刘阿姨介绍，随着使用年限的增加，楼里的电梯频繁罢工。“本来有三部电梯，但是前段时间轮流出现问题，有时候甚至一次坏了两部，上下楼很不方便。”刘阿姨说。
面对回家难的问题，刘阿姨和部分业主向物业反映了情况。“刘阿姨住的楼有23层，每层10户，230户共用3部电梯。一旦坏了一个，业主们上下楼都会很紧张。目前该小区已投入使用10多年，电梯设备逐渐老化。问题不是一次两次了。物业经常接到业主的投诉，只是因为资金不足，只能简单维修。用不了多久，问题就会再次出现。”物业公司相关负责人表示，根据质监部门的鉴定和相关专业机构的评估，维修了3部电梯，总费用超过10万元。因此，物业决定动用住宅专项维修资金。业主同意后，申请流程完成。太原市现代物业发展促进中心将资金打入物业专用账户，小区电梯问题得到解决。
太原市现代物业发展促进中心主任方弘表示，住宅专项维修资金是专项用于保修期满后共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的资金，不得挪作他用。房屋的共用部位一般包括:基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、室外墙面、门厅、楼梯、走廊等。共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水道、非经营性车库、公益性文化体育设施设备、其使用的房屋、监控系统等。房屋所有权转移时，房屋维修资金明细账中的余额资金随房屋所有权自动转移，并按规定补充维修资金。【/br/】方弘介绍，在泰源的住宅专项维修资金账户中，每年审核后可以使用的资金在2000万左右，使用率不高。“其实很多老旧小区都存在屋顶漏雨、墙体破损等问题，维修资金利用率低的问题正在解决。目前省会住宅维修资金申请流程已经简化，办理速度很快。”方弘说。
B紧急情况下，维修资金利用率不高的问题
。方弘解释了背后的原因。首先，省城近几年新建和竣工的房子都比较大，而且这些房子房龄短，小区公共环境和建筑质量都不错，不需要维修资金。根据相关规定，新建住宅竣工验收备案满5年，保修期才到期。此外，很多业主甚至物业管理公司都不了解维修资金的用途，更不用说使用了。“除了上述原因，申请住宅专项维修资金的必要条件首先要满足‘三分之二’。”方弘说。【/br/】山西晚报记者了解到，所谓“三分之二”即可满足:一是全体业主三分之二以上签字同意；第二，这三分之二的业主占据了小区总居住面积的三分之二以上，两者缺一不可。正是因为“三分之二”，大部分物业无法申请住宅专项维修资金。“很多小区面积大，居民多。一些老小区的居民楼还比较分散。再加上业主对维修资金不了解，签约周期长，很难征集到足够多的业主确认签名。”方弘说，住宅专项维修资金的使用有严格的审批程序，这是为了最大限度地保证维修资金的安全。但由于种种原因，住宅专项维修资金的申请卡在了第一步。一家使用过房屋专项维修资金的物业公司的负责人说，他们用了四天时间才完成了一栋两百多户的房子。“为了得到三分之二业主的同意，物业工作人员周末和下班都要加班，因为只有这样业主才在家。”
“针对签约难的问题，很多情况下可以使用紧急维修渠道解决。”方弘介绍，在发生危及房屋和人身、财产安全的紧急情况时，申请使用住宅专项维修资金，可以不经过专有部分占总建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决通过。
山西晚报记者了解到，维修资金应急使用适用于发生危及人身安全、房屋使用安全、公共安全的紧急情况，需要立即维修、更新、改造的。紧急情况下，需要使用维修资金进行抢修的，在2个工作日内完成资金划转；未按要求实施紧急修缮的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织修缮，修缮费用从维修资金账户中列支。这些紧急情况包括电梯故障和不能正常运行；消防设施失效危及公共消防安全的；屋面和外墙渗漏、脱落，影响正常使用；高层住宅水泵(产权归业主)损坏，运行中断；排水设施堵塞、爆裂，造成功能障碍；建筑外立面有脱落的危险，危及人身安全。
丙款标准交存情况不容乐观
2007年，住建部、财政部联合签署《住宅专项维修资金管理办法》(165号令)。随后，省城新建商品房在销售或交付时，出现了房企收取住房专项维修资金，而现房大多不缴纳住房专项维修资金的现象。近日，太原市现代物业发展促进中心向业主发出通知，告知业主交存维修资金的权利和义务及相关内容。
通知明确，房屋专项维修资金既是业主享有的权利，也是业主应当履行的法定义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》和《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共用部分享有权利，承担义务；不要以放弃权利为由不履行义务。”从权利与义务相统一的角度来看，只有业主按照规定足额交存住宅专项维修资金，并积极履行法定义务，才能保证小区住宅专项维修资金的充实和可用，而住宅专项维修资金的设立为房屋的及时维修提供了基础条件。房屋专项维修资金相当于房屋的“医疗养老保险”，可以由政府统一管理，可以更好地做好房屋维修工作。
“省会老旧小区维修资金缴纳情况不容乐观。”方弘说，7月20日，《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》出台，明确规定建设单位在办理新建商品房网签备案时，应当足额缴纳维修资金，并存入维修资金专用账户；未售出的房屋，建设单位应当在办理竣工验收备案前足额缴纳首期维修基金，并存入维修基金专用账户。房屋交付时，由维修基金专用票据向业主收取。因此，新房专项维修资金的归集不存在困难。但在2007年之前销售或投入使用的住宅小区，住宅专项维修资金归集情况并不好，相关部门重启专项维修资金归集困难重重。
方弘说，以前很多老房子都没有交过维修基金，很少有人会主动交。“二手房交易过户时，房屋专项维修资金缴纳没有硬性指标，旧房维修资金收取难度很大。事实上，当没有交存专项维修资金的小区出现维修问题时，资金来源就很麻烦了。提醒广大购房者，交存维修基金是为了维护自身权益。二手房交易过程中，双方需要核实房屋专项维修资金交存证明，未交存的业主协商后应主动缴纳。”
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅、非住宅的业主应当按照自有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程造价每平方米的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据当地实际，合理确定并公布每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金数额，并适时进行调整。山西晚报记者了解到，目前太原的住宅专项维修资金分两档缴纳，电梯房90元/平方米，非电梯房50元/平方米。这个标准已经用了15年。【/br/】D线查缴专项资金有明确的账【/br/】省会房龄10年以上的房源逐渐增多，广大业主强烈要求公开披露维修资金信息。住宅维修资金的使用、安全、结余正逐渐成为民生焦点。方弘说，太原市现代物业发展促进中心做了大量的相关工作。
新建商品房，网签备案时查看维修基金是否已足额缴纳，然后备案；未售出的房屋，建设单位应当在办理竣工验收备案前，足额缴纳首期维修基金，并存入维修基金账户。方弘表示，此举避免了开发企业和机构挤占挪用维修资金的情况，进一步保证了业主房屋专项维修资金的安全。“为了给广大业主提供便捷、高效、可靠的住房专项维修资金服务，实现缴存渠道公开透明，确保缴纳环节安全，太原市住房专项维修资金中心开通了网上查询和缴纳服务，让业主看到住房专项维修资金的‘明白账’。”【/br/】目前，业主可以关注太原市房地产管理局微信官方账号，点击右下角“房产在线”，进入后点击“更多服务”，在第一栏点击“维修资金核定”，按照提示办理维修资金的查询和缴纳。“维修资金网上缴纳和查询业务真正实现了24小时全天候自助查询和交存业务。付款后，电子发票会以短信形式发送到个人手机上，方便业主和市民随时查询。另外，业主可以充分了解自己房屋的维修资金缴纳情况，业主可以随时查到相关记录，这也避免了一些不良房企和物业公司的挪用。”方弘介绍，随着《业主告知书》的发布，该中心最近收到了许多业主和市民的咨询。主要问题是为什么找不到自己的存款信息。“省会有大量的维修基金数据，系统还在不断更新。而且很多老小区原来的注册地址和现在的产权地址是不一样的。需要逐一对比数据，才能给车主准确的查询结果。如果业主有需要，可以先通过中心的咨询电话在后台登记，等资料完善后再找。”
此外，针对很多人关心的“维修资金用完了怎么办”的问题，方弘介绍:“维修资金提取额度根据实际情况确定。比如小区某单元的电梯需要更换，只需要使用该单元的业主维修资金账户，业主账户内的维修资金可能会一次性全部使用。如果单位遇到其他维修问题，业主需要按标准两次押金或补充已用定额。”方弘建议，业主维修基金账户余额充足，业主无需再次缴纳房屋专项维修基金。此外，住宅专项维修资金存储期间会产生存储利息。中心会选择利息较高的银行开户存储维修资金，利息每年划入业主维修资金账户。方弘建议，业主应尽快缴纳专项维修资金，这样在维修资金长期储存后，房屋的一些小问题只需花利息就能修复。
山西晚报记者柴旭辉